REHBER

Kira Artışı ve Kira Geliri Vergisi: Kiracı ve Ev Sahibi İçin Rehber

HesapYeri · Yayın: 25 Ekim 2026

Kira ilişkisinde en çok soru, yenileme döneminde yapılacak artış ve ev sahibinin elde ettiği kira gelirinin vergisi hakkında sorulur. İki konu da kanunla düzenlenir ve oranlar her ay ya da her yıl güncellenir. Bu rehberde konut kiralarında uygulanan artış sınırını, depozito kurallarını ve ev sahibinin kira geliri vergisini nasıl hesaplayacağını örneklerle anlatıyoruz.

Yasal kira artış sınırı

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçemez. Taraflar bu oranın altında bir artış üzerinde anlaşabilir; üzerindeki artış şartı ise sınırı aşan kısım için geçersizdir.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25'lik geçici üst sınır 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde yalnızca TÜFE 12 aylık ortalama sınırı geçerlidir.

Hangi ayın oranının kullanılacağı, kira döneminin başladığı aya göre belirlenir. TÜİK her ayın başında bir önceki ayın verisini yayımlar; kira yılı eylülde yenilenen bir sözleşmede, eylül başında açıklanan ağustos verisi esas alınır. Örneğin eylül 2026'da yenilenen sözleşmeler için ağustos 2026 TÜFE verisine göre oran %31,79'dur.

Örnek

Aylık kirası 20.000 TL olan ve eylül 2026'da yenilenen bir konut sözleşmesinde azami artış 20.000 × %31,79 = 6.358 TL'dir. Yeni kira en fazla 26.358 TL olabilir.

Beş yıllık süre ve kira tespit davası

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, beşinci yıldan sonraki yenileme döneminde yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. Bu durumda TÜFE sınırı yerine taşınmazın durumu ve emsal kiralar dikkate alınır. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Depozito (güvence bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvencenin vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması öngörülmüştür; uygulamada sözleşmeye depozitonun nasıl ve hangi koşullarla iade edileceğini açıkça yazmak anlaşmazlıkları azaltır. Çıkış sırasında yapılacak kesintileri belgeleriyle hesaplamak için kira depozitosu iade aracını kullanabilirsiniz.

Ev sahibi için kira geliri vergisi

Konut kira geliri elde eden kişiler, yıllık gelirlerini ertesi yılın mart ayında beyan eder ve vergiyi mart ile temmuz aylarında iki eşit taksitte öder. 2026 yılı gelirleri için hesap şu adımlarla yapılır:

İstisna: Konut kira gelirinin 58.000 TL'lik kısmı vergiden istisnadır. İstisna, kişinin tüm konut kiralarının toplamına bir kez uygulanır. Ticari, zirai veya mesleki kazancı olanlar ve diğer gelirleri kanundaki sınırı aşanlar bu istisnadan yararlanamaz.
Gider: İstisna düşüldükten sonra kalan gelirden %15 götürü gider indirilebilir. Alternatif olarak bakım, onarım, sigorta ve kredi faizi gibi belgelenebilen giderler gerçek gider yöntemiyle düşülebilir. Götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.
Vergi: Kalan matrah, ücret dışı gelirler tarifesiyle vergilendirilir (2026 için 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27, 5.300.000 TL'ye kadar %35, üzeri %40).

Örnek

Yıllık 240.000 TL konut kira geliri olan, başka geliri bulunmayan bir ev sahibi: 240.000 − 58.000 istisna = 182.000 TL. Götürü gider 182.000 × %15 = 27.300 TL. Matrah 154.700 TL. Vergi 154.700 × %15 = 23.205 TL; mart ve temmuzda ikişer 11.602,50 TL ödenir.

Yıllık konut kira geliri istisna tutarının altında kalan ve istisnadan yararlanabilen kişinin beyanname vermesine gerek yoktur.

İşyeri kiralarında stopaj

Kiracı bir şirket veya vergi mükellefi bir işletmeyse, işyeri kiralarında kira ödenirken brüt kira üzerinden stopaj (tevkifat) kesilir ve kiracı tarafından vergi dairesine yatırılır. Ev sahibi beyan ettiği vergiden bu stopajı mahsup eder. Sözleşmede yazan bedelin brüt mü net mi olduğu, ödenecek tutarı doğrudan değiştirir. Brüt ve net kira arasındaki dönüşüm için kira stopajı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kontrol listesi

Kira ödemelerini banka üzerinden, açıklamasıyla birlikte yapın; ispat ve beyan için kayıt oluşur.
Yenileme ayında TÜİK'in açıkladığı güncel oranı kullanın; geçmiş ayın oranı farklı olabilir.
Ev sahibiyseniz yıl içindeki tüm kira tahsilatlarını mart ayından önce tek listede toplayın.

Sık sorulan sorular

Artış oranı aylık mı uygulanır? Hayır. Oran, kira yılı yenilenirken bir kez uygulanır ve yeni kira bir sonraki yenilemeye kadar sabit kalır.
Kira sözleşmesinde daha düşük bir artış yazıyorsa? Sözleşmede yasal sınırın altında bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır.

Kendi kira bedelinizle hesap yapmak için kira artışı hesaplama, beyan edeceğiniz vergiyi görmek için kira geliri vergisi hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel finansal, hukuki veya vergi danışmanlığı yerine geçmez. Hata veya güncel olmayan bir bilgi görürseniz İletişim sayfasından bildirebilirsiniz.