REHBER

Ev Alırken Toplam Maliyet: Fiyatın Dışında Ödenen Kalemler

HesapYeri · Yayın: 25 Ekim 2026

Ev alırken bütçe çoğu zaman yalnızca satış fiyatı ve kredi taksiti üzerinden yapılır. Oysa tapu devri, aracılık, kredi ve sigorta işlemleri satış fiyatının yüzde birkaçına ulaşan ek ödemeler doğurur ve bunların çoğu devir gününde peşin istenir. Bu rehberde alıcının karşılaşacağı kalemleri sırasıyla açıklıyor, örnek bir bütçe kuruyoruz.

1. Tapu harcı

Normal bir satışta tapu harcı, matrahın %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan olmak üzere toplam %4'tür. Matrah, gerçek satış bedelidir ve bu tutar taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük beyan edilemez. Taraflar harcın tamamını birinin ödemesi konusunda anlaşabilir; bu durumda alıcının payı iki katına çıkar.

Düşük bedel beyanı, harçta kısa vadeli bir tasarruf gibi görünse de tespit edildiğinde eksik harç cezasıyla birlikte tahsil edilir. Ayrıca evi ileride satarken veya kredi değerlemesinde sorun çıkarabilir. Kendi rakamlarınız için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

2. Döner sermaye ve tapu işlem giderleri

Tapu müdürlüğü, işlem için harçtan ayrı bir döner sermaye hizmet bedeli alır. Bu tutar her yıl güncellenir ve randevu sırasında işlem bildiriminde gösterilir. Tutar harca göre küçüktür ancak bütçede ayrı bir satır olarak yer almalıdır.

3. Emlakçı hizmet bedeli

Yetkili bir emlak işletmesi aracılığıyla yapılan satışlarda, yönetmelikle belirlenen üst sınır alıcı ve satıcının her birinden satış bedelinin %2'si ile buna eklenen KDV'dir. Sınırın altında bir bedel üzerinde anlaşılabilir. Hizmet bedelinin ve kimin ödeyeceğinin yazılı yetki sözleşmesinde açıkça yer almasını isteyin.

4. Konut kredisi masrafları

Ekspertiz ücreti: Banka, kredi vermeden önce evin değerini lisanslı bir değerleme uzmanına belirletir. Ücret genellikle alıcıdan alınır.
Tahsis ücreti: Konut kredilerinde kredi tutarının en fazla binde 5'i olabilir.
İpotek tesis ücreti: Tapuya bankanın ipoteğinin işlenmesi için ödenir.
Sigortalar: Zorunlu deprem sigortası (DASK) olmadan tapu devri yapılamaz. Banka ayrıca hayat sigortası ve konut sigortası ister; bunları bankanın önerdiği şirketten yaptırma zorunluluğu yoktur.

Bireysel konut kredileri BSMV ve KKDF kesintisinden muaf olduğu için faiz dışındaki vergi yükü ihtiyaç kredilerine göre düşüktür. Taksit ve vade boyunca ödenecek toplam tutarı konut kredisi maliyeti aracıyla görebilirsiniz.

5. Taşınma ve ilk kurulum giderleri

Nakliye, elektrik-su-doğal gaz aboneliklerinin devri veya açılışı için güvence bedelleri, gerekiyorsa tadilat ve beyaz eşya giderleri de ilk ay bütçesine girer. Site veya apartman yönetiminin aidat ve demirbaş katkı payını devirden önce sorun.

6. Yıllık ve sürekli giderler

Ev sahibi olduktan sonra her yıl ödenecek kalemler de hesaba katılmalıdır. Emlak vergisi, belediyeye yılda iki taksitte ödenir. Devrin yapıldığı yılın vergisi satıcıya aittir; alıcının yükümlülüğü takip eden yıl başlar. Devirden sonra belediye kayıtlarının adınıza güncellendiğini kontrol edin. DASK ve konut sigortası her yıl yenilenir. Yaklaşık tutarı emlak vergisi hesaplama aracıyla tahmin edebilirsiniz.

Örnek bütçe

3.000.000 TL'lik bir konut için alıcı tarafı

Tapu harcı (alıcı payı %2): 60.000 TL
Emlakçı hizmet bedeli (%2 + %20 KDV, üst sınırdan): 72.000 TL
Döner sermaye, ekspertiz, ipotek, DASK ve ilk yıl sigortaları: tutarları yıla ve bankaya göre değişir; teklif üzerinden ayrıca eklenmelidir

Sadece ilk iki kalem bile satış fiyatının %4,4'üne ulaşır. Kredi kullanılacaksa peşinatın yanında bu tutarın da nakit hazır olması gerekir.

Kontrol listesi

Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh olup olmadığını e-Devlet veya tapu müdürlüğünden kontrol edin.
Satış bedelinin tamamını devir sırasında, mümkünse banka üzerinden ödeyin.
Yapı kullanma izni (iskân) durumunu sorun; kredi kullanılabilirliğini etkiler.
Devirden sonra abonelikleri adınıza alın ve emlak vergisi kaydının belediyede güncellendiğini kontrol edin.

Rakamlar tarifelere ve kişisel duruma göre değişir. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; kesin tutarlar için tapu müdürlüğünün işlem bildirimini ve bankanın ödeme planını esas alın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişisel finansal, hukuki veya vergi danışmanlığı yerine geçmez. Hata veya güncel olmayan bir bilgi görürseniz İletişim sayfasından bildirebilirsiniz.